Вы владеете недвижимостью в другом городе или получили в наследство бизнес, но не знаете, как правильно управлять активами? Эта статья для собственников квартир, домов, ценных бумаг и долей в компаниях, которые хотят делегировать управление профессионалам и при этом сохранить право собственности.
В материале разберем, что такое доверительное управление имуществом, как оно регулируется Гражданским кодексом РФ, какие виды активов можно передать и кому, как правильно составить договор и защитить свои интересы. Вы узнаете пошаговый алгоритм заключения договора, реальные цифры по вознаграждению управляющих, способы контроля за деятельностью и порядок досрочного расторжения отношений.
В этой статье:
- Что такое доверительное управление имуществом и как оно работает
- Виды имущества и условия договора доверительного управления
- Как заключить договор доверительного управления: пошаговая инструкция
- Плюсы, минусы и расторжение договора доверительного управления
-
Чек-лист: Как добиваться своих целей в переговорах с клиентамиСкачать бесплатно
Что такое доверительное управление имуществом и как оно работает
Доверительное управление имуществом — особая форма правовых отношений, при которой активы остаются в собственности владельца, но управление передается специалисту. Многие путают его с доверенностью или агентским договором, однако существуют принципиальные различия. Рассмотрим подробнее этот институт.
Суть доверительного управления простыми словами
Доверительное управление — это способ передать другому лицу право распоряжаться вашим имуществом для получения прибыли. Собственник остается владельцем активов. Специалист получает полномочия действовать от своего имени, но не становится собственником. Он действует в интересах владельца, получая за работу вознаграждение.
Источник: shutterstock.com
Цель — обеспечить профессиональное управление активами без личного участия собственника. Учредитель передает объект по договору. Доверенное лицо использует имущество, заключает сделки, получает доход. Прибыль за вычетом вознаграждения и расходов передает собственнику.
Как регулируется законом
Правовое регулирование осуществляется главой 53 Гражданского кодекса РФ. Статьи 1012-1026 ГК РФ детально прописывают все аспекты правоотношений. Закон определяет виды имущества, требования к специалисту, права и обязанности сторон.
Специалист действует строго в рамках договора, учитывает интересы учредителя управления или выгодоприобретателя. Законодатель уделяет особое внимание защите прав собственника. Имущество остается собственностью владельца. На него не обращается взыскание по долгам управляющего.
Статья 1018 ГК РФ устанавливает обособленность имущества. Требуется вести отдельный учет, открывать специальный банковский счет для операций.
Читайте также!
Отличия от доверенности и агентского договора
Доверительное управление отличается от доверенности и агентского договора по нескольким ключевым параметрам. Доверенность дает право действовать от имени собственника, но не предполагает систематического управления имуществом и получения дохода.
Агентский договор подразумевает выполнение разовых поручений. Доверительное управление — комплексная работа по управлению активами в течение длительного периода. Лицо действует от своего имени, указывая статус доверительного управляющего.
Источник: shutterstock.com
Договор доверительного управления недвижимостью требует обязательной государственной регистрации. Доверенность такой регистрации не требует. Срок действия различается: доверенность может быть бессрочной, договор ограничен пятью годами. Ответственность исполнителя шире — он несет риск случайной гибели или повреждения имущества.
В каких случаях используется
Доверительное управление применяется, когда собственник не может лично заниматься активами. Владельцы недвижимости в другом городе или за границей сдают квартиры в аренду без личного участия. Специалист находит арендаторов, заключает договоры, контролирует оплату, решает бытовые вопросы.
Наследники используют инструмент для сохранения и приумножения полученных активов. Особенно при сложном имуществе — долях в бизнесе, ценных бумагах, предприятиях. Несовершеннолетние наследники не могут самостоятельно управлять активами.
Пожилые люди и собственники с ограниченными возможностями передают имущество в управление для обеспечения сохранности и получения дохода. Занятые предприниматели с портфелем недвижимости делегируют рутинные задачи профессионалам. Инвесторы в ценные бумаги передают управление портфелем специализированным компаниям с лицензией.
Виды имущества и условия договора доверительного управления
Законодательство РФ допускает передачу в доверительное управление широкого спектра активов, но существуют ограничения для различных категорий объектов. Важно понимать, кто может выступать той стороной договора и какие требования предъявляются. Грамотное составление договора с учетом существенных условий — гарантия защиты интересов собственника.
Какое имущество можно передать в управление
В доверительное управление передают практически любое имущество, способное приносить доход или требующее систематического управления. К наиболее распространенным объектам относится недвижимость: жилые квартиры и дома, коммерческие помещения, офисы, склады, земельные участки.
Движимое имущество тоже может быть объектом управления — транспортные средства, оборудование, производственные комплексы. Предприятие как единый имущественный комплекс передается целиком, что позволяет сохранить действующий бизнес.
Финансовые активы составляют значительную часть передаваемого имущества: ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи), доли в уставном капитале хозяйственных обществ, бездокументарные ценные бумаги. Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности — авторские права, патенты, товарные знаки — также можно передать в управление.
Закон содержит прямой запрет на передачу в управление денежных средств, за исключением случаев, когда деньги являются частью предприятия как имущественного комплекса.
Читайте также!
Кто может быть доверительным управляющим
Законодательство устанавливает жесткие требования к лицам, которые могут выступать исполнителями. По общему правилу исполнителем может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, имеющие право осуществлять предпринимательскую деятельность.
Унитарные предприятия, государственные органы и органы местного самоуправления не могут быть принимающими имущество в доверительное управление. В исключительных случаях принимающим имущество может стать обычный гражданин без статуса предпринимателя — при управлении наследственным имуществом или имуществом недееспособных граждан.
Источник: shutterstock.com
При передаче в управление ценных бумаг сторона должна иметь специальную лицензию на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами. Выгодоприобретатель по договору не может одновременно быть доверительным управляющим — это исключает конфликт интересов.
Существенные условия договора
Для заключения договора доверительного управления обязательно указывают несколько существенных условий. Первое — состав имущества, передаваемого в управление, который необходимо описать максимально конкретно с указанием всех идентифицирующих признаков.
Для недвижимости указывается адрес, площадь, кадастровый номер, этаж. Для ценных бумаг — вид, количество, номинальная стоимость, реквизиты эмитента. Для долей в обществах — размер доли, наименование общества, ИНН.
Второе существенное условие — указание на лицо, в чьих интересах осуществляется управление: учредитель управления или выгодоприобретатель. Третье обязательное условие — срок действия договора, который по общему правилу не может превышать пяти лет.
Четвертое существенное условие — размер и форма вознаграждения контрагента: процент от дохода, фиксированная сумма или комбинированная схема. Отсутствие хотя бы одного из этих условий делает договор незаключенным.
Права и обязанности сторон
Доверительный управляющий получает широкие полномочия по управлению переданным имуществом в пределах, установленных законом и договором. Он действует от своего имени с указанием на то, что выступает в качестве доверительного управляющего.
Сторона может заключать договоры аренды недвижимости, подписывать договоры на коммунальные услуги и ремонт, совершать сделки с ценными бумагами, получать доходы от использования имущества, нести необходимые расходы. Сторона несет ответственность за причинение убытков собственнику при нарушении условий договора.
Основные обязанности исполнителя: обособленный учет переданного имущества, открытие отдельного банковского счета для расчетов, регулярное предоставление отчетов о деятельности, передача всех доходов собственнику за вычетом вознаграждения и расходов.
Источник: shutterstock.com
Учредитель управления имеет право контролировать деятельность контрагента, получать отчеты, требовать возмещения убытков и расторгнуть договор досрочно при наличии оснований. Собственник обязан своевременно выплачивать вознаграждение контрагенту и принять имущество обратно после окончания срока договора.
Как заключить договор доверительного управления: пошаговая инструкция
Процедура заключения договора доверительного управления имуществом требует тщательной подготовки и соблюдения определенной последовательности действий. От правильности оформления документов и выбора надежного исполнителя зависит не только сохранность имущества, но и эффективность его использования.
Пошаговый алгоритм заключения договора
Процесс начинается с поиска и выбора надежной компании — специализированной организации, индивидуального предпринимателя или профессионала. Изучите рынок, запросите коммерческие предложения, проверьте репутацию кандидатов.
Второй этап — проведение переговоров и согласование условий будущего сотрудничества. Обсудите объем передаваемого имущества, полномочия контрагента, размер вознаграждения, срок действия договора, порядок предоставления отчетности.
Третий шаг — подготовка пакета необходимых документов: правоустанавливающие документы на имущество, выписки из реестров и другие бумаги. Четвертый этап — составление и подписание договора в письменной форме. Для недвижимости требуется составление единого документа.
Источник: shutterstock.com
Пятый шаг — оформление акта приема-передачи имущества с подробным описанием его состояния и характеристик. Шестой этап, обязательный для недвижимости, — государственная регистрация договора и прав управляющего в Росреестре. Срок регистрации составляет семь рабочих дней.
Седьмой шаг — открытие исполнителем отдельного банковского счета для ведения расчетов по управлению имуществом.
Какие документы необходимы
Для заключения договора потребуется собрать определенный пакет документов, состав которого зависит от вида передаваемого имущества. Обязательными являются паспорт собственника и правоустанавливающие документы на передаваемое имущество.
Для недвижимости необходима выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности, технический паспорт или план объекта, справка об отсутствии обременений. При передаче в управление ценных бумаг понадобятся выписки из реестра владельцев или счета депо.
Если объектом управления является доля в уставном капитале общества, потребуется устав организации, решение участников о согласии на передачу в управление и выписка из ЕГРЮЛ. Управляющий предоставляет выписку из ЕГРЮЛ, устав, документы на право подписи (для юрлица) или выписку из ЕГРИП и лицензию при необходимости (для ИП).
Увеличим продажи вашего бизнеса с помощью комплексного продвижения сайта. Наша команда экспертов разработает для вас индивидуальную стратегию, которая позволит в разы увеличить трафик, количество заявок и лидов, снизить стоимость привлечения клиентов и создать стабильный поток новых покупателей.
Стоимость услуг и вознаграждение управляющему
Размер вознаграждения определяется по соглашению сторон и зависит от многих факторов: вида и стоимости имущества, объема полномочий, сложности управления и рыночных условий.
При доверительном управлении недвижимостью для сдачи в аренду типичное вознаграждение составляет от десяти до двадцати пяти процентов от ежемесячной арендной платы. Чем шире круг обязанностей управляющего, тем выше процент.
По договорам доверительного управления наследственным имуществом законодательством установлен предельный размер вознаграждения — не более трех процентов от оценочной стоимости имущества. Форма вознаграждения может быть различной: процент от полученного дохода, фиксированная ежемесячная сумма или комбинированная схема.
Источник: shutterstock.com
Исполнитель имеет право на возмещение необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, которые должны быть документально подтверждены. При государственной регистрации договора доверительного управления недвижимостью уплачивается госпошлина в размере двух тысяч рублей.
Собственник имущества несет обязанность по уплате налога на доходы физических лиц по ставке тринадцать процентов со всей суммы полученного дохода от управления, а не только с той части, которая остается после выплаты вознаграждения контрагента.
Как выбрать надежного управляющего
Выбор надежного доверительного управляющего является критически важным этапом. Первый шаг — проверка правового статуса потенциального управляющего через официальные источники: выписку из ЕГРЮЛ для организаций или ЕГРИП для предпринимателей, наличие необходимых лицензий.
Изучите опыт работы управляющего, попросите рекомендации от других клиентов, ознакомьтесь с отзывами о компании в открытых источниках. Проверьте управляющего через сервисы по проверке контрагентов, убедитесь в отсутствии судебных разбирательств, исполнительных производств и признаков банкротства.
Проведите личную встречу с представителями компании, обсудите детали будущего сотрудничества, задайте все интересующие вопросы и оцените уровень профессионализма. Рассмотрите несколько вариантов и сравните условия, предлагаемые разными управляющими.
Важным фактором является прозрачность условий договора, детальное описание обязанностей управляющего, порядка отчетности и механизмов контроля за его деятельностью.
Плюсы, минусы и расторжение договора доверительного управления
Перед тем как принять решение о передаче имущества в доверительное управление, необходимо тщательно взвесить все преимущества и недостатки этого инструмента, а также понимать механизмы контроля за деятельностью управляющего и порядок досрочного прекращения договорных отношений.
Преимущества доверительного управления
Доверительное управление имуществом предоставляет собственнику ряд существенных преимуществ. Главное — экономия времени и освобождение от рутинных обязанностей, что особенно важно для занятых людей или собственников, проживающих в другом городе или стране.
Профессиональный подход управляющего позволяет повысить эффективность использования имущества, увеличить доходность и минимизировать риски благодаря знанию рынка и опыту работы. Собственник получает возможность извлекать доход из имущества при минимальном личном участии.
При правильном составлении договора обеспечивается прозрачность всех операций благодаря обязательной отчетности управляющего о проделанной работе, полученных доходах и понесенных расходах. Для владельцев нескольких объектов недвижимости доверительное управление позволяет централизовать управление и снизить административную нагрузку.
Юридическая защищенность собственника обеспечивается тем, что имущество остается в его собственности и не может быть обращено взыскание по долгам управляющего.
Недостатки и риски
Главный недостаток — отсутствие гарантии получения дохода, поскольку результаты управления зависят от рыночной конъюнктуры, спроса на услуги аренды и профессионализма управляющего.
Источник: shutterstock.com
Собственник несет существенные финансовые издержки в виде вознаграждения управляющему, которое составляет значительный процент от дохода, а также обязан уплачивать налог на доходы физических лиц с полной суммы поступлений, включая ту часть, которая идет на вознаграждение.
Существует риск столкнуться с недобросовестным управляющим, который может злоупотреблять полномочиями, сдавать недвижимость по заниженной цене или ненадлежащим образом следить за сохранностью имущества. При передаче в управление недвижимости требуется прохождение процедуры государственной регистрации, что связано с дополнительными расходами и временными затратами.
Собственник частично теряет контроль над своим имуществом, поскольку управляющий действует самостоятельно в рамках предоставленных полномочий. В случае возникновения споров с управляющим их разрешение может потребовать обращения в суд.
Контроль и отчетность управляющего
Законодательство предоставляет собственнику эффективные механизмы контроля за деятельностью доверительного управляющего. Основным инструментом контроля является обязательная периодическая отчетность, которую управляющий должен предоставлять в сроки, установленные договором.
В отчете должны быть отражены все совершенные операции с имуществом, полученные доходы, понесенные расходы, изменения в составе и состоянии объектов управления. Собственник вправе лично проверять фактическое состояние переданного имущества, осматривать объекты недвижимости, знакомиться с заключенными договорами.
Для недвижимости целесообразно установить в договоре право собственника на проведение периодических инспекций с фото- или видеофиксацией состояния объекта. В случае выявления нарушений собственник вправе потребовать письменных объяснений и принятия мер по устранению недостатков.
Для усиления контроля рекомендуется включить в договор штрафные санкции за непредоставление отчетности в срок или за предоставление недостоверной информации.
Как расторгнуть договор досрочно
Договор доверительного управления может быть расторгнут досрочно по различным основаниям. Наиболее простой вариант — расторжение по обоюдному согласию сторон, когда собственник и управляющий подписали соответствующее соглашение.
Учредитель управления имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора в любое время, предупредив управляющего не менее чем за три месяца и выплатив причитающееся вознаграждение.
Основаниями для досрочного расторжения по инициативе собственника являются существенные нарушения договора управляющим, ненадлежащее исполнение обязанностей, причинение убытков имуществу, непредставление отчетности или совершение действий, явно направленных во вред интересам владельца.
Источник: shutterstock.com
Договор автоматически прекращается при наступлении определенных событий: ликвидация юридического лица, являющегося управляющим, признание управляющего банкротом, смерть физического лица-управляющего или его признание недееспособным.
Для досрочного расторжения необходимо направить другой стороне письменное уведомление с указанием причин и срока прекращения отношений, а при отсутствии согласия — обратиться в суд с исковым заявлением.
После расторжения договора управляющий обязан в установленный срок передать имущество собственнику по акту приема-передачи, предоставить окончательный отчет и перечислить все причитающиеся владельцу денежные средства.
Источник изображения на шапке: shutterstock.com
Часто задаваемые вопросы о доверительном управлении имуществом
Переходит ли право собственности к управляющему при доверительном управлении?
Нет, право собственности остается у владельца имущества. Управляющий получает только право распоряжаться имуществом в рамках полномочий, установленных договором. Он действует от своего имени, но с указанием статуса доверительного управляющего. Имущество не может быть обращено взыскание по долгам управляющего.
На какой срок можно заключить договор доверительного управления?
По общему правилу договор доверительного управления заключается на срок до пяти лет. Исключения предусмотрены для специальных случаев: управление наследственным имуществом не ограничено пятью годами, управление имуществом подопечных действует до достижения ими совершеннолетия или дееспособности. После окончания срока договор может быть продлен по соглашению сторон.
Нужно ли регистрировать договор доверительного управления?
Регистрация обязательна только для договоров доверительного управления недвижимостью. Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации он не вступает в силу. Для движимого имущества и ценных бумаг государственная регистрация не требуется. Госпошлина за регистрацию составляет две тысячи рублей.
Кто платит налоги при доверительном управлении имуществом?
Собственник имущества обязан уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке тринадцать процентов со всей суммы полученного дохода от управления. Налог платится с полной суммы до вычета вознаграждения управляющего. Управляющий как налоговый агент удерживает НДФЛ и перечисляет в бюджет. Имущественные налоги (транспортный, земельный, на имущество) также уплачивает собственник.
Может ли управляющий продать мое имущество без моего согласия?
Управляющий не может продавать имущество без специального указания в договоре. По умолчанию право отчуждения имущества не входит в полномочия управляющего. Если собственник хочет предоставить управляющему право продажи, это должно быть прямо прописано в договоре с указанием условий. Любые существенные сделки требуют согласования с учредителем управления.
Как проверить надежность управляющей компании?
Проверку начинайте с запроса выписки из ЕГРЮЛ через официальный сайт налоговой службы. Убедитесь в наличии необходимых лицензий для управления конкретным видом имущества. Проверьте компанию через сервисы проверки контрагентов на наличие судебных разбирательств и исполнительных производств. Изучите отзывы клиентов, запросите рекомендации. Проведите личную встречу с представителями, обсудите условия работы и механизмы отчетности.
